Nr. 182/2008
Haftung des Architekten für unrichtige Bautenstandsberichte
Der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat hat entschieden, dass den Erwerbern einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung Schadensersatzansprüche gegen den vom Veräußerer mit der Bauleitung beauftragten Architekten zustehen können, wenn dieser unrichtige Bautenstandsberichte erstellt hat, die vereinbarungsgemäß Grundlage für die ratenweise Zahlung des Erwerbspreises sein sollen.
Die Kläger haben von S. eine auf der Grundlage einer konkreten Baugenehmigung noch zu errichtende Wohnung erworben. Der Erwerbspreis war in acht Raten zu bezahlen. Die für die Fälligkeit ab der zweiten Rate erforderlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des S. von dem beklagten Architekten, dem unter anderem die Bauaufsicht übertragen war, zu erstellen.
Der Beklagte hat gegenüber der den Erwerbspreis finanzierenden Bank verbindlich erklärt, der verantwortliche Bauleiter des Bauvorhabens zu sein und bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den genehmigten Bauplänen errichtet werden solle. Der Beklagte hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Die Kläger haben den Beklagten haben gesamtschuldnerisch mit S. auf Schadensersatz verklagt. Sie machen geltend, der Beklagte habe in den Bautenstandsberichten trotz entsprechender Kenntnis weder auf Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entsprechende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen. Seine unrichtigen Bautenstandsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die finanzierende Bank gemäß dem Zahlungsplan gewesen. Hätte der Beklagte die Bautenstandsberichte zutreffend erstellt, hätten sie nach der ersten Rate keine weiteren Zahlungen auf den Erwerbspreis erbracht.
Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Beklagten die Klage abgewiesen. Auf die Revision der Kläger hat der Senat dieses Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Entgegen dessen Auffassung kann den Klägern gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch zustehen, wenn der Beklagte schuldhaft unrichtige Bautenstandsberichte erstellt und dadurch von den Klägern nicht geschuldete Zahlungen auf den Erwerbspreis veranlasst hat. Die Kläger sind in den Schutzbereich des zwischen dem Beklagten und S. abgeschlossenen Architektenvertrags einbezogen. Der Beklagte hatte den Bautenstand jeweils als Grundlage für die einzelnen Ratenzahlungen zu bescheinigen. Die Bautenstandsberichte waren zumindest auch dazu bestimmt sicherzustellen, dass Ratenzahlungen nur erfolgten, wenn der für deren Fälligkeit vereinbarte vertragsgemäße Bautenstand erreicht war.
Das Berufungsgericht wird daher nach Zurückverweisung der Sache zu prüfen haben, ob und inwieweit die einzelnen Bautenstandsberichte vorwerfbar fehlerhaft erstellt und die Fehler für die Auszahlung der Beträge nach dem Zahlungsplan kausal geworden sind.
Urteil vom 25. September 2008 – VII ZR 35/07
Landgericht Itzehoe - Urteil vom 27. Juni 2003 – 3 O 17/01
Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht - Urteil vom 1. Februar 2007 – 7 U 86/03
Karlsruhe, den 25. September 2008
25 September 2008
24 September 2008
BGH zur Duldungspflicht und Fernewärmenetz als Modernisierung
Nr. 179/2008 Duldungspflicht des Mieters bei Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste
Fernwärmenetz als Modernisierungsmaßnahme
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, zu deren Duldung der Mieter nach § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet ist.
Die Klägerin nimmt die Beklagte, die eine mit einer Gasetagenheizung ausgestattete Wohnung der Klägerin in Berlin gemietet hat, auf Duldung insbesondere von Bauarbeiten in Anspruch, mit denen das in den 1920-er Jahren erbaute Mehrfamilienhaus an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz angeschlossen werden soll. Das Amtsgericht hatte die Klage insoweit abgewiesen; auf die Berufung der Klägerin hatte das Landgericht die Beklagte zur Duldung der Maßnahme verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich bei dem Anschluss der Wohnung der Beklagten an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie handelt, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. Nach der unangegriffenen Tatsachenfeststellung des Berufungsgerichts führt der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz nach derzeitigem Erkenntnisstand zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zur Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung. Damit handelt es sich, wie sich aus der Entstehungsgeschichte und dem Zweck der Vorschrift ergibt, um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB; dies gilt unabhängig davon, ob mit der Maßnahme auch eine Verringerung des Endenergieverbrauchs verbunden ist.
Der Mieter ist gegenüber solchen Maßnahmen nicht schutzlos gestellt. Er braucht sie nicht zu dulden, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB). Die Belange des Mieters werden in diesem Rahmen aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung gewahrt; damit wird insbesondere das finanzielle Interesse des Mieters, vor einer unzumutbaren Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten bewahrt zu werden, geschützt.
Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte für die Beklagte hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Insbesondere kam eine Unzumutbarkeit unter finanziellem Gesichtspunkt nicht mehr in Betracht, nachdem die Klägerin im Berufungsverfahren auf eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung nach § 559 BGB verzichtet hatte. Auf eine theoretisch möglich Mieterhöhung nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 BGB nicht an. Insoweit gilt nichts anderes als für die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift hat der Vermieter dem Mieter vor der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen – unter anderem – die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Auch diese Bestimmung bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen mögliche Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwaige Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB.
Urteil vom 24. September 2008 – VIII ZR 275/07
AG Berlin-Schöneberg - Urteil vom 9. Juni 2006 - 109a C 555/05
LG Berlin - Urteil vom 14. September 2007 - 63 S 207/06
Karlsruhe, den 24. September 2008
§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
…
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
Fernwärmenetz als Modernisierungsmaßnahme
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, zu deren Duldung der Mieter nach § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet ist.
Die Klägerin nimmt die Beklagte, die eine mit einer Gasetagenheizung ausgestattete Wohnung der Klägerin in Berlin gemietet hat, auf Duldung insbesondere von Bauarbeiten in Anspruch, mit denen das in den 1920-er Jahren erbaute Mehrfamilienhaus an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz angeschlossen werden soll. Das Amtsgericht hatte die Klage insoweit abgewiesen; auf die Berufung der Klägerin hatte das Landgericht die Beklagte zur Duldung der Maßnahme verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich bei dem Anschluss der Wohnung der Beklagten an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie handelt, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. Nach der unangegriffenen Tatsachenfeststellung des Berufungsgerichts führt der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz nach derzeitigem Erkenntnisstand zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zur Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung. Damit handelt es sich, wie sich aus der Entstehungsgeschichte und dem Zweck der Vorschrift ergibt, um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB; dies gilt unabhängig davon, ob mit der Maßnahme auch eine Verringerung des Endenergieverbrauchs verbunden ist.
Der Mieter ist gegenüber solchen Maßnahmen nicht schutzlos gestellt. Er braucht sie nicht zu dulden, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB). Die Belange des Mieters werden in diesem Rahmen aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung gewahrt; damit wird insbesondere das finanzielle Interesse des Mieters, vor einer unzumutbaren Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten bewahrt zu werden, geschützt.
Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte für die Beklagte hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Insbesondere kam eine Unzumutbarkeit unter finanziellem Gesichtspunkt nicht mehr in Betracht, nachdem die Klägerin im Berufungsverfahren auf eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung nach § 559 BGB verzichtet hatte. Auf eine theoretisch möglich Mieterhöhung nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 BGB nicht an. Insoweit gilt nichts anderes als für die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift hat der Vermieter dem Mieter vor der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen – unter anderem – die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Auch diese Bestimmung bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen mögliche Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwaige Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB.
Urteil vom 24. September 2008 – VIII ZR 275/07
AG Berlin-Schöneberg - Urteil vom 9. Juni 2006 - 109a C 555/05
LG Berlin - Urteil vom 14. September 2007 - 63 S 207/06
Karlsruhe, den 24. September 2008
§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
…
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
12 September 2008
BGH zum "Schwarzhandel" mit Bundesligakarten
Nr. 170/2008 Der u.a. für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte gestern darüber zu entscheiden, ob der Hamburger Sportverein (HSV) verhindern kann, dass von ihm nicht autorisierte Händler Eintrittskarten für Heimspiele des HSV anbieten.
Der HSV vertreibt die Eintrittskarten in autorisierten Verkaufsstellen, nach telefonischer Bestellung und über das Internet. Nach Nummer 2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) für den Kartenverkauf sagt der Erwerber verbindlich zu, die Eintrittskarte(n) ausschließlich für private Zwecke zu nutzen. Die Beklagten bieten gewerblich im Internet Karten für Fußballspiele – auch für Heimspiele des HSV – an, wobei die Preise regelmäßig erheblich über dem offiziellen Verkaufspreis liegen. Sie erwerben die Karten entweder direkt vom HSV, ohne sich als kommerzielle Anbieter zu erkennen zu geben, oder von Privatpersonen. Der HSV hat den Kartenhandel der Beklagten als wettbewerbswidrig beanstandet. Das Landgericht Hamburg hat der Unterlassungsklage des HSV stattgegeben. Das Oberlandesgericht Hamburg hat dieses Urteil bestätigt.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der HSV den Beklagten den Handel mit den Eintrittskarten nur teilweise untersagen lassen kann. Er muss es nicht hinnehmen, dass die Beklagten von seiner Vertriebsorganisation Karten zum Zwecke des Weiterverkaufs beziehen. Er kann den Beklagten aber nicht den Handel mit Eintrittskarten verbieten, die sie von Privatpersonen erworben haben.
Im autorisierten Vertrieb des HSV können die Beklagten die Karten nur kaufen, wenn sie über ihre Wiederverkaufsabsicht täuschen. Beim Erwerb der Karten von der Verkaufsorganisation des HSV gelten für die Beklagten – unter den vorliegenden Umständen – dessen AGB. Der HSV hatte den Beklagten seine AGB im Zuge einer Abmahnung unter ausdrücklichem Hinweis darauf übersandt, dass eine Abgabe von Karten an Wiederverkäufer ausgeschlossen sei. Es steht dem HSV – so der BGH – frei, einen Kartenverkauf an gewerbliche Kartenhändler abzulehnen. Gegen die Wirksamkeit der entsprechenden Klausel in den AGB bestünden keine Bedenken. Bei dem – in der Absicht des Weiterverkaufs erfolgenden – Erwerb der Karten durch die Beklagten oder ihre Mitarbeiter handele es sich um einen unlauteren Schleichbezug, zu dessen Unterlassung die Beklagten wettbewerbsrechtlich verpflichtet seien.
Erwerben die Beklagten über Suchanzeigen in Sportzeitschriften Karten von Privatpersonen, täuschen sie indessen nicht über ihre Wiederverkaufsabsicht. Soweit private Verkäufer mit dem Verkauf von Eintrittskarten an die Beklagten gegen die gegenüber dem HSV eingegangene vertragliche Verpflichtung verstoßen, ist das Verhalten der Beklagten – so der BGH – auch nicht unter dem Aspekt des Verleitens zum Vertragsbruch oder der Ausnutzung fremden Vertragsbruchs wettbewerbswidrig. Darin, dass die Beklagten in einer an die Allgemeinheit gerichteten Anzeige ihre Bereitschaft ausdrücken, Eintrittskarten von Privatpersonen zu erwerben, liege noch kein unlauteres Verleiten zum Vertragsbruch. Das Ausnutzen eines fremden Vertragsbruchs sei grundsätzlich nicht wettbewerbswidrig. Es sei nicht Aufgabe eines Dritten, für die Einhaltung vertraglicher Abreden zu sorgen, die der HSV mit den Käufern von Eintrittskarten schließe. Dies gelte auch, wenn der HSV mit diesen Abreden legitime Interessen der Stadionsicherheit und der Einhaltung eines sozial verträglichen Preisgefüges verfolge.
Urteil vom 11. September 2008 – I ZR 74/06 – bundesligakarten.de
OLG Hamburg, Urt. v. 5.4.2006 – 5 U 89/05 (OLG-Rep 2007, 66) LG Hamburg, Urt. v. 12.5.2005 – 315 O 586/04
Karlsruhe, den 12. September 2008
Der HSV vertreibt die Eintrittskarten in autorisierten Verkaufsstellen, nach telefonischer Bestellung und über das Internet. Nach Nummer 2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) für den Kartenverkauf sagt der Erwerber verbindlich zu, die Eintrittskarte(n) ausschließlich für private Zwecke zu nutzen. Die Beklagten bieten gewerblich im Internet Karten für Fußballspiele – auch für Heimspiele des HSV – an, wobei die Preise regelmäßig erheblich über dem offiziellen Verkaufspreis liegen. Sie erwerben die Karten entweder direkt vom HSV, ohne sich als kommerzielle Anbieter zu erkennen zu geben, oder von Privatpersonen. Der HSV hat den Kartenhandel der Beklagten als wettbewerbswidrig beanstandet. Das Landgericht Hamburg hat der Unterlassungsklage des HSV stattgegeben. Das Oberlandesgericht Hamburg hat dieses Urteil bestätigt.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der HSV den Beklagten den Handel mit den Eintrittskarten nur teilweise untersagen lassen kann. Er muss es nicht hinnehmen, dass die Beklagten von seiner Vertriebsorganisation Karten zum Zwecke des Weiterverkaufs beziehen. Er kann den Beklagten aber nicht den Handel mit Eintrittskarten verbieten, die sie von Privatpersonen erworben haben.
Im autorisierten Vertrieb des HSV können die Beklagten die Karten nur kaufen, wenn sie über ihre Wiederverkaufsabsicht täuschen. Beim Erwerb der Karten von der Verkaufsorganisation des HSV gelten für die Beklagten – unter den vorliegenden Umständen – dessen AGB. Der HSV hatte den Beklagten seine AGB im Zuge einer Abmahnung unter ausdrücklichem Hinweis darauf übersandt, dass eine Abgabe von Karten an Wiederverkäufer ausgeschlossen sei. Es steht dem HSV – so der BGH – frei, einen Kartenverkauf an gewerbliche Kartenhändler abzulehnen. Gegen die Wirksamkeit der entsprechenden Klausel in den AGB bestünden keine Bedenken. Bei dem – in der Absicht des Weiterverkaufs erfolgenden – Erwerb der Karten durch die Beklagten oder ihre Mitarbeiter handele es sich um einen unlauteren Schleichbezug, zu dessen Unterlassung die Beklagten wettbewerbsrechtlich verpflichtet seien.
Erwerben die Beklagten über Suchanzeigen in Sportzeitschriften Karten von Privatpersonen, täuschen sie indessen nicht über ihre Wiederverkaufsabsicht. Soweit private Verkäufer mit dem Verkauf von Eintrittskarten an die Beklagten gegen die gegenüber dem HSV eingegangene vertragliche Verpflichtung verstoßen, ist das Verhalten der Beklagten – so der BGH – auch nicht unter dem Aspekt des Verleitens zum Vertragsbruch oder der Ausnutzung fremden Vertragsbruchs wettbewerbswidrig. Darin, dass die Beklagten in einer an die Allgemeinheit gerichteten Anzeige ihre Bereitschaft ausdrücken, Eintrittskarten von Privatpersonen zu erwerben, liege noch kein unlauteres Verleiten zum Vertragsbruch. Das Ausnutzen eines fremden Vertragsbruchs sei grundsätzlich nicht wettbewerbswidrig. Es sei nicht Aufgabe eines Dritten, für die Einhaltung vertraglicher Abreden zu sorgen, die der HSV mit den Käufern von Eintrittskarten schließe. Dies gelte auch, wenn der HSV mit diesen Abreden legitime Interessen der Stadionsicherheit und der Einhaltung eines sozial verträglichen Preisgefüges verfolge.
Urteil vom 11. September 2008 – I ZR 74/06 – bundesligakarten.de
OLG Hamburg, Urt. v. 5.4.2006 – 5 U 89/05 (OLG-Rep 2007, 66) LG Hamburg, Urt. v. 12.5.2005 – 315 O 586/04
Karlsruhe, den 12. September 2008
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